Luật sư tư vấn: Quy định mới về 'tiền bồi thường' sau khi bị thu hồi đất

Nếu như trước đây, việc bồi thường sau khi bị thu hồi đất thường xuyên vấp phải những ý kiến trái chiều, thậm chí nhiều người còn ví von đền bù 1 mét vuông đất bằng 2 tô phở thì nay, Luật Đất đai được công bố theo lệnh của Chủ tịch nước gồm 16 chương, 260 điều, trong đó sửa đổi, bổ sung 180/212 điều của Luật Đất đai 2013, bổ sung mới 78 điều. Đáng chú ý từ điều 158 đến 162 liên quan đến các nguyên tắc xác định giá, phương pháp, thu thập thông tin, bỏ khung – thay bảng giá đất hàng năm, giao quyền cho tỉnh, huyện lập hội đồng định giá, tổ chức tư vấn độc lập... được đặc biệt chú ý. 

Theo nhận định của Luật sư Đỗ Đăng Khoa, các điều này sẽ tác động lớn đến đến việc tính tiền bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất. Cụ thể:

Nếu trước đây, một số lý do được cho là khiến giá bồi thường khi giải phóng mặt bằng thấp là do

- Khung giá đất thời hạn có thời hạn 5 năm được cho là quá dài, không theo kịp so với biến động của thị trường

- Tình trạng mua bán đất 2 giá khiến thông tin thu thập cơ sở dữ liệu đất đai đầu vào bị sai lệch 

- Các khu vực, vị trí phát sinh ít giao dịch mua bán đất dẫn đến thiếu thông tin cấu thành giá đất phù hợp...

Tuy nhiên giờ đây, với Luật Đất đai sửa đổi chính thức bỏ khung giá đất để thay bằng bảng giá đất, các địa phương sẽ được trao quyền quyết định và xây dựng bảng giá đất để công bố hằng năm, điều này được cho là sẽ tiến gần đến việc đưa giá đất tiệm cận đến giá thị trường từ đó điều chúng ta quan tâm không phải là giá đất đắt hay rẻ, mà nên là giá đất được ban hành có phù hợp với thị trường đang giao dịch hay không

Điều 159. Bảng giá đất:

1. Bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp sau:

a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân;

b) Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, trừ trường hợp cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất;

c) Tính thuế sử dụng đất;

d) Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;

đ) Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

e) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

g) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai;

h) Làm căn cứ tính giá trị quyền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

i) Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;

k) Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân;

l) Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc tài sản công.

2. Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định Bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo.

Trường hợp Bảng giá đất cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung trong năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất. Trong quá trình thực hiện, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất để xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất.

Do đó, có thể thấy quy định vừa được ban hành thể hiện sự chặt chẽ và người dân có quyền tin vào điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất hằng năm trong tương lai sẽ hạn chế tình trạng thổi giá đất, mua bán 2 giá, đền bù không hợp lí... 

*Lưu ý: Câu trả lời trên chỉ mang tính chất tham khảo theo dữ kiện được cung cấp, trường hợp cụ thể bạn đọc nên gặp trực tiếp và tham khảo thêm từ luật sư, các chuyên gia luật.

Xem thêm: Chính thức công bố lệnh của Chủ tịch nước về Luật Đất đai với loạt điểm mới